Что значит 2 этап реновации: подробный разбор процесса и что там делают

Когда говорят о реновации, многие думают, что это просто ремонт. Но на деле - это целый процесс переустройства старого жилья, который проходит по строгим этапам. И второй этап реновации - это то, что определяет, станет ли ваша квартира комфортной или просто новой по краске. В Новосибирске, где много пятиэтажек 1960-1980-х годов, этот этап особенно важен. Именно здесь решается, будет ли у вас современная планировка, нормальная теплоизоляция и безопасные коммуникации.

Что происходит на втором этапе реновации?

Первый этап - это снос старых конструкций и подготовка каркаса. На втором этапе начинается внутренняя сборка. Здесь не просто кладут стены - строят их заново, по новым проектам. В старых домах стены были тонкими, несущие конструкции - по устаревшим нормам. Сейчас всё меняется: толщина стен увеличивается, появляется утепление, меняется распределение нагрузок. Всё это делается по ГОСТ 31937-2023, который вступил в силу в 2024 году и требует повышенной тепло- и звукоизоляции.

На этом этапе:

• Устанавливаются новые несущие стены и перегородки из газобетона или монолитного железобетона.
• Монтируются системы утепления - минеральная вата или пенополиуретан с толщиной не менее 12 см.
• Закладываются новые каналы для электропроводки, вентиляции и кондиционирования.
• Устанавливаются оконные блоки с тройным стеклопакетом и теплосберегающим покрытием.
• Прокладываются трубы для горячей и холодной воды по новой схеме - без старых чугунных стояков.

Всё это делается в строгой последовательности. Нельзя начинать отделку, пока не проверят несущую способность новых стен. В Новосибирске, где зимой температура опускается до -35 °C, утепление - не опция, а обязательное условие. Если на этом этапе сэкономить на утеплителе, через два года вы будете замерзать даже при включённом отоплении.

Почему второй этап - самый ответственный?

Потому что здесь решается, как будет жить человек в квартире ещё 50 лет. Многие думают: «А зачем менять планировку? Старая же работает». Но старая планировка - это кухня в углу, ванная без окна, коридор длиной 6 метров. Сейчас - всё по-другому. Второй этап реновации включает в себя перепланировку по новым стандартам. Например:

• Кухня объединяется с гостиной - это не просто модно, а снижает затраты на отопление за счёт тепловой инерции.
• Ванная комната увеличивается до 4-5 м² - теперь там можно установить стиральную машину и душевую кабину без ущерба для санузла.
• Появляется отдельная кладовая - вместо тесного шкафа-купе в коридоре.

Именно на этом этапе проходят экспертизы. В Новосибирске их проводит Государственная жилищная инспекция Сибири. Они проверяют:

• Соответствие нагрузок на перекрытия.
• Герметичность утепления.
• Наличие вентиляционных каналов в каждой комнате.
• Расстояние от окон до соседних домов (по нормам - не менее 6 метров).

Если что-то не проходит - работы останавливают. Никаких «доделаем потом». Это не ремонт в частном доме - это объект капитального строительства. И за нарушения могут наложить штраф до 500 тысяч рублей на застройщика.

Что ещё меняется на втором этапе?

Помимо стен и планировки, меняется всё, что скрыто за обоями. Вот что точно обновляется:

• Инженерные сети: старые чугунные трубы заменяют на полипропилен или металлопластик. Это снижает риск протечек в 10 раз.
• Электропроводка: теперь сечение кабеля - не 2,5 мм², а 4-6 мм² для розеток. В старых домах на одну розетку в кухне шло 1,5 кВт - теперь допускается до 3,5 кВт, чтобы можно было включить микроволновку, кофемашину и блендер одновременно.
• Вентиляция: вместо старых каналов в стене - современные вытяжки с рекуперацией тепла. В Новосибирске это особенно важно: зимой без рекуператора вы теряете до 40% тепла через вентиляцию.
• Подъезды: теперь в каждом подъезде устанавливают лифты с аварийной связью, освещение по датчикам движения и двери с автоматическим закрыванием.

Всё это делается одновременно. Нет отдельных этапов для электрики, отдельных - для сантехники. Здесь работает принцип «всё вместе». Если вы начнёте отделку, а потом обнаружите, что трубы идут прямо под полом - придётся всё разбирать. Поэтому строители работают по трёхмерным BIM-моделям. В Новосибирске уже в 2025 году 87% домов реновации строятся с использованием цифровых моделей.

Как проверить, что второй этап сделан правильно?

Если вы - будущий житель, вот что нужно смотреть:

1. Проверьте, есть ли акт приёмки этапа от Госжилинспекции. Он должен быть вывешен в подъезде или доступен на сайте renovatsiya.nsk.ru.
2. Попросите показать теплотехнический паспорт - в нём указаны толщина утепления, коэффициент теплопроводности и температура точки росы. Если там написано «Утепление 8 см» - это нарушение. Должно быть не менее 12 см.
3. Проверьте, есть ли датчики вентиляции в ванной и кухне. Если их нет - это признак сэкономленного этапа.
4. Посмотрите на окна: если стеклопакеты одинарные или с армированием - это старый стандарт. Новый - тройной стеклопакет с аргоном и низкоэмиссионным покрытием.

В 2024 году в Новосибирске было зафиксировано 12 случаев, когда дома сдали с утеплением 6 см. Через полгода у жильцов начались плесень и запотевание окон. Строителей привлекли к ответственности, но жильцам пришлось переплачивать за отопление ещё два года.

Сколько времени занимает второй этап?

В среднем - от 4 до 6 месяцев. Зависит от:

• Размера дома: в 12-этажке - дольше, чем в 5-этажке.
• Погоды: в Новосибирске зимой работы наружных работ не ведутся, поэтому сроки могут сдвигаться.
• Наличия проекта: если проект не согласован - задержка до 2 месяцев на утверждение.

Самый быстрый случай - в 2024 году в микрорайоне «Северный»: 5-этажка была переоборудована за 4 месяца. Почему? Потому что использовали готовые панели с утеплением и готовыми оконными проёмами. Это сократило время на 30%.

Что будет, если второй этап пропустить?

Если его «забыли» или сэкономили - последствия будут:

• Высокие счета за отопление - до 40% больше, чем у соседей в новой реновации.
• Плесень на стенах - особенно в ванных и на северных стенах.
• Шум от соседей - потому что стены тонкие.
• Проблемы с водой - старые трубы начинают течь через 2-3 года.
• Невозможность установить кондиционер - потому что нет места для внутреннего блока.

И самое страшное - вы не сможете продать квартиру по рыночной цене. Покупатели теперь проверяют не только состояние отделки, но и технический паспорт реновации. Без него квартира теряет до 30% стоимости.

Какие материалы используются?

Сегодня в Новосибирске на втором этапе реновации применяют:

• Газобетон D500 - лёгкий, но прочный. Используется для перегородок.
• Монолитный железобетон М300 - для несущих стен и перекрытий.
• Утеплитель «ТехноНИКОЛЬ» - минвата плотностью 35 кг/м³, толщина 12-15 см.
• Окна «Rehau» - тройной стеклопакет, коэффициент Uw = 0,8 Вт/(м²·°C).
• Трубы «Aqua-Therm» - полипропилен с армированием стекловолокном.

Эти материалы не выбирают случайно. Они прошли испытания в условиях Сибири: от -45 °C до +40 °C, с перепадами влажности до 90%. И всё это - по требованиям ГОСТ Р 56643-2015.

Что дальше после второго этапа?

После второго этапа начинается третий - отделка и сдача. Здесь уже:

• Устанавливают напольные покрытия.
• Делают штукатурку и покраску.
• Монтируют сантехнику и кухонные гарнитуры.
• Проводят финальную проверку всех систем.

Но без качественного второго этапа - третий не имеет смысла. Как бы красиво вы не поклеили обои, если стены холодные, а вентиляция не работает - вы живёте не в новой квартире, а в ловушке для тепла.